Budowa stacji ładowania w budynkach wielorodzinnych – prawo i procedury

Jedną z zasadniczych barier w rozwoju elektromobilności jest brak możliwości ładowania pojazdu elektrycznego przez mieszkańców bloków. Na problem w zainstalowaniu punktu ładowania napotykają również osoby skłonne sfinansować w pełni wybudowanie takiego punktu. Do tej pory bowiem przy budowie punktu ładowania w budynku wielolokalowym niewiadomych było wiele: czyja zgoda jest potrzebna (czy zarządu wspólnoty, czy też jej członków), kto może o taką zgodę występować (najemca lokalu czy tylko jego właściciel), jakie są przesłanki odmowy/udzielenia zgody i wiele innych.

Stacje ładowania pojazdów elektrycznych wkrótce w każdym bloku?

Naprzeciw opisanym problemom wyszedł ustawodawca, regulując tę materię w art. 12b ustawy o elektromobilności i paliwach alternatywnych, który wszedł w życie 24 grudnia 2021 r. Od tego dnia w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, w których liczba samodzielnych lokali mieszkalnych jest większa niż trzy, punkt ładowania instaluje się i eksploatuje po uzyskaniu zgody zarządu wspólnoty lub spółdzielni lub osoby sprawującej zarząd nad daną nieruchomością.

W przypadku wspólnoty mieszkaniowej doprecyzowano, że wydanie zgody na instalację i eksploatację punktu ładowania o mocy mniejszej niż 11 kW stanowi czynność zwykłego zarządu. Zgodnie z ustawą o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1048), regulującą zasady działania wspólnoty mieszkaniowej, czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie, a do podjęcia czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności. Oznacza to, że do akceptacji wniosku o możliwość zainstalowania ładowarki do 11 kW wystarczy zgoda zarządu wspólnoty. Natomiast w spółdzielni mieszkaniowej niezależnie od mocy planowanego punktu ładowania należy uzyskać zgodę spółdzielni.

Proces uzyskiwania zgody na instalację i eksploatację punktu ładowania w budynku wielorodzinnym

Kto może wystąpić o zgodę na instalację i eksploatację punktu ładowania w budynku wielorodzinnym?

O wydanie zgody może występować osoba posiadająca tytuł prawny do lokalu w danym budynku i stanowisko postojowe do wyłącznego użytku. Oznacza to, że wnioskodawcą o wyrażenie zgody może być zarówno właściciel, osoba posiadająca spółdzielcze własnościowe (lub lokatorskie) prawo do lokalu, jak i najemca, który jednocześnie najmuje lokal oraz stanowisko postojowe. Przy czym, w przypadku, gdy wnioskodawca nie jest właścicielem lokalu, do wniosku należy załączyć zgodę właściciela lokalu na instalację punktu ładowania.

Ekspertyza dopuszczalności instalacji punktów ładowania w budynku wielorodzinnym

Proces uzyskiwania zgody na zainstalowanie i eksploatację punktu ładowania w budynku wielorodzinnym rozpoczyna się od wniosku składanego do zarządu wspólnoty lub spółdzielni. Wnioskodawca jest zobligowany m.in. do oświadczenia, że pokryje wszelkie koszty związane z instalacją punktu ładowania, (w tym koszty zakupu i montażu tego punktu).

W terminie 30 dni od złożenia wniosku zarząd ma obowiązek zlecić sporządzenie ekspertyzy dopuszczalności instalacji punktów ładowania. Przedmiotem tej ekspertyzy jest ocena instalacji elektrycznej w obrębie budynku objętego wnioskiem oraz ocena stanowisk postojowych znajdujących się wewnątrz tego budynku (lub do niego przylegających). Ma ona ocenić, czy dopuszczalne jest przyłączenie do tej instalacji punktu ładowania objętego wnioskiem, oraz określić zasady bezpieczeństwa związane z jego używaniem.

Sporządzenie ekspertyzy nie jest wymagane w przypadku budynków, w których została zaprojektowana i wykonana instalacja elektryczna przeznaczona do zasilania punktów ładowania. To w praktyce raczej będzie rzadkością i należy zakładać, że w przeważającej liczbie przypadków ekspertyza będzie konieczna.
Koszty sporządzenia ekspertyzy ponosi wnioskodawca. Gdy w ramach tego samego budynku kilka podmiotów występuje o wyrażenie zgody na zainstalowanie punktu ładowania, możliwe jest sporządzenie jednej ekspertyzy (co umożliwi podzielenie się przez wnioskodawców jej kosztami).

Przesłanki do uzyskania zgody na instalację i eksploatację punktu ładowania

Ustawodawca szczegółowo określił sytuacje, w których zarząd wspólnoty lub spółdzielni może odmówić wyrażenia zgody na instalację i eksploatację punktu ładowania. Zgodnie z art. 12b ust. 8 ustawy o elektromobilności, zarząd wspólnoty lub spółdzielni jest zobligowany do odmowy udzielenia zgody na zainstalowanie i eksploatację punktu ładowania wyłącznie w przypadkach gdy:

• z ekspertyzy wynika, że instalacja punktu ładowania zgodnie z wnioskiem nie jest możliwa, lub
• wnioskodawca nie posiada tytułu prawnego do lokalu w obrębie tego budynku i stanowiska postojowego do wyłącznego użytku, lub
• wnioskodawca nie przedłożył zgody właściciela lokalu na instalację punktu ładowania ‒ w przypadku, gdy jest to niezbędne, lub
• wnioskodawca nie zobowiązał się do pokrycia wszelkich kosztów związanych z instalacją oraz przyłączeniem do sieci elektroenergetycznej punktu ładowania objętego wnioskiem.

Dla odmowy wydania zgody wystarczające jest zaistnienie choćby jednej z powyższych przesłanek. Warto zauważyć, że wypełnienie przesłanek wskazanych w pkt 2‒4 w pełni zależy od wnioskodawcy. Decydujące znaczenie dla wyrażenia zgody będą mieć wnioski zawarte w ekspertyzie. Oznacza to, że w każdym innym przypadku zarząd spółdzielni lub wspólnoty jest zobligowany do wydania takiej zgody. W przeciwnym razie zarząd wspólnoty oraz spółdzielni naraża się na odpowiedzialność z tytułu niezgodnego z prawem wykonywania obowiązków zarządu wspólnoty lub spółdzielni.

Z punktu widzenia wnioskodawcy istotne jest, aby sporządzający ekspertyzę wiedział, że w przypadku kiedy na moment sporządzenia ekspertyzy nie jest możliwa instalacja punktu ładowania w budynku, powinien wskazać jakie zmiany są konieczne, aby taka instalacja była możliwa. Wynika to z przepisu, który wskazuje, że w przypadku gdy z ekspertyzy wynika, że instalacja punktu ładowania objętego wnioskiem jest możliwa jedynie po zmianie umowy o przyłączenie budynku do sieci elektroenergetycznej, wykonaniu nowej lub przebudowie istniejącej instalacji elektrycznej, to zgody na instalację i eksploatację punktu ładowania można udzielić wyłącznie, jeżeli wnioskodawca zobowiąże się pokryć wszelkie koszty tych czynności. Przebudowa instalacji elektrycznej może być dość problematyczna dla wnioskodawcy, m.in. ze względów formalnych (konieczne dalsze zgody zarządu wspólnoty/spółdzielni), niemniej należy mu taką możliwość pozostawić.

Bądź z prawem na bieżąco

A może powiadomienie o kolejnych ważnych zmianach w prawie i artykułach nt. OZE? Zapraszamy do zapisu na naszą mailową prenumeratę informacyjną – raz w miesiącu przesyłamy zestawienie informacji o aktualnych zmianach w prawie i opublikowanych artykułach z naszego bloga. Najnowsze wieści publikujemy również na kanałach Facebook i Linkedin. Pozostańmy w kontakcie!